营改增后 大连市二手房交易纳税流程不变

日前，大连市国税局、地税局联合下发通知，对营改增后由地税机关办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的纳税申报和代开增值税发票业务进行明确，“营改增”后纳税人仍到地税机关办理房屋交易和房屋租赁的申报缴税业务，由地税机关代开增值税发票，房屋交易和房屋租赁税收的办税地点、办税流程以及原有的二手房交易税收政策仍然保持不变。

地税代征二手房交易增值税

营改增后，二手房交易和房屋出租营业税改征增值税，所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户和其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。市地税局有关负责人解释说，这里的“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目，即房地产开发企业销售自行开发的商品房所缴纳的增值税不由地税机关代征，而由国税机关直接征收。自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。单位和个体工商户出租不动产的，由国税机关负责增值税的税收征管，不由地税机关代征。

市地税局特别提醒，为了方便纳税人办理二手房交易涉税手续，自5月1日起，钻石湾公共行政服务中心一楼地税房屋交易涉税业务窗口仅受理商品房交易涉及的纳税申报及缴税相关业务，不再受理二手房、土地使用权交易的涉税业务。原受理范围的二手房、土地使用权交易涉税业务，需要到直属局房地产交易市场税务所（五一广场房地产交易市场）办理。

房屋交易和租赁开具“普票”

小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的；其他个人出租不动产的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。这里要强调的是，只能开具或代开增值税普通发票，而不是增值税专用发票。

纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管的国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

政策平移二手房税负略降不增

市地税局有关负责人表示，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。假设房价是100万元，过去的营业税是100万*5%=5万元，现在增值税是 100÷（1+5%）×5%=47600元，少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。

二手房交易申报维持基本不变

营改增以后，纳税人在交易二手房，包括在办理二手房产权证的过程中，涉及到的相关税收问题及办税的流程都保持不变。二手房交易以及自然人不动产出租，仍然委托地税部门来代征、********，原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，一切维持基本不变。